04.04.2011 г.

  На главную раздела "Прикладные маркетинговые исследования"


В. Конорев, Л. Кривенко

Аналитическое планирование на практике (пример оценки стоимости недвижимости)


          Если вы думаете, что, покупая квартиру в новом доме или в старом фонде, вы приобретаете кратное количество стен, потолок необходимой высоты и раздельный санузел, — то вы убедитесь, что вас ожидает мучительный перебор странных вариантов и непродуктивная беготня по различным квартирам с сотрудником агентства недвижимости. Можно, разумеется, воспользоваться информацией, заложенной в информационно-поисковую систему с банком данных по жилью. В разработанной одним из авторов статьи по заказу одной из риэлторских компаний информационно-поисковой системе предусмотрено более 40 различных характеристик, описывающих объект недвижимости. То есть потенциальный клиент может подобрать себе жилье в соответствии со своими требованиями и возможностями. Предлагающий на продажу (для обмена) жилье должен заполнить объемистую форму. Но одна из главных оценочных характеристик — цена жилья, — как правило, величина субъективная. Разумеется, продавец хочет продать жилье подороже, а покупатель, соответственно, купить подешевле. Причем стоимость жилья в период, который можно условно назвать периодом ажиотажного спроса, была явно завышена.

          Настоящее время, точнее, рынок жилья, требует от риэлтеров осознать ту ситуацию, что рынок недвижимости вряд ли обеспечит высокую норму прибыли на вложенный капитал. Достаточно серьезная статья В. Волобуева [В. Волобуев // Дом стоит, надежды рухнули / Калейдоскоп, N 9, 1998 г., стр. 30] показывает, что на рынке недвижимости возможны серьезные структурные изменения. Без обоснованной ценовой политики со стороны риэлтеров основная масса продавцов и покупателей жилья может перейти к так называемым "черным маклерам".

          А это уже, как показывает практика, ставит покупателя и продавца недвижимости в довольно сложное положение, так как он зачастую вынужден рассчитывать на порядочность маклера. В данной ситуации вы, покупатель недвижимости, можете столкнуться с рядом неожиданностей, например, вы можете обнаружить, что в устраивающем вас варианте вообще не предусмотрена ванная комната, да и высота потолков несколько отличается от первоначально заказанной. И что же вы купили? Как ни странно, иногда за приличные деньги покупателю продается "вид из окна". Или, например, иллюзорная возможность расширить собственные владения за счет чердака или подвала. И неважно, что сделать это будет трудно, а подчас и невозможно. Квартира продается, и покупатель доволен, ведь он получил, что хотел — надежду. А продавец, вполне возможно, продавая квартиру, просто избавлялся от чрезвычайно способного музыкального соседа и тонких простенков. Кроме приобретения основных, приоритетных для себя благ, и покупатель, и продавец в процессе совершения сделки стремятся удовлетворить как можно большее количество (иногда до полусотни) запросов, часто — интуитивных и реже — совершенно осознанных.

          Зачастую получается так, что покупатель или продавец, не могут правильно сформулировать свои предпочтения и "зацикливаются" на площадях, ценах, районах, удаленности от станций метро. Им кажется, что эти характеристики могут наиболее точно описать объект и дать однозначный ключ к поиску подходящих вариантов. Предложение формируется, а все лишние варианты — отбрасываются. А вместе с ними отбрасываются и все НЕлишние.

          Кроме того, иногда, полностью соответствующая запросам покупателя недвижимость не укладывается в определенные им ценовые ориентиры. Как следствие, начинается торг, который может и не привести к окончательному завершению сделки. У многих риэлтерских агентств существует, на наш взгляд, одна надуманная проблема: как заставить клиента не отказаться в последний момент от сделки. Многие пытаются решить проблему созданием более гибкой документально-договорной базы. Но "воз и ныне там", и проблема до сих пор не решена. На самом, деле, ответ лежит на поверхности, — не надо предлагать клиенту недвижимость, “РЫНОЧНАЯ” стоимость которой превышает ОБЪЕКТИВНУЮ оценку этой стоимости клиентом. Он все равно купит то, что КАК ОН СЧИТАЕТ имеет "подходящую цену".

          Вопрос объективной оценки стоимости недвижимости, причем не только жилой, является одним из важнейших, тем более, что время ажиотажного спроса на жилье и вообще на недвижимость, как говорится, кануло в лету.

          Для оценки стоимости жилья был использован Метод Анализа Иерархий (МАИ) предложенный в работе Т. Саати и К. Кернса [Т. Саати, К. Кернс // Аналитическое планирование. Организация систем / М., "Радио и связь", 1991]. На основании предложенного в работе алгоритма одним из авторов статьи (В. Коноревым) было разработано программное обеспечение. Причем возможная размерность матрицы на первом этапе была увеличена до 50.

          Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

          1. Потенциальному покупателю предлагается ряд конкретных объектов недвижимости. В исследуемом случае рассматривались 4 конкретные квартиры в следующих микрорайонах:

          a) Литейный проспект, д.51, стр.4 (код = 1);

          b) ул. Луначарского (код = 2);

          c) ул. Вавиловых (код = 3);

          d) Разъезжая улица (код = 4);

          2. Определялись критерии, по которым производилась сравнительная оценка качества предлагаемого жилья (всего было отобрано 42 критерия, включающих оценку этажности, качества жилого дома, экологию местности, месторасположение дома и ряд других). В аналитическом исследовании на различных его этапах участвовало 3-4 заинтересованных в исследовании (покупке жилья) лица. Ниже приводится справочник критериев, по которым производилась оценка качества жилого помещения.


 N
П/П
 Код критерия Наименование критерия
 1 1 Удовлетворяющий этаж квартиры
 2 2 Наличие телефона
 3 3 Наличие лоджии или балкона
 4 4 Раздельный или совместный санузел
 5 5 Привлекательный вид из окна
 6 6 Устраивающие соседи по жилой площадке
 7 7 Стоимость жилого помещения
 8 8 Внешний вид парадной
 9 9 Тип постройки жилого дома
 10 10 Удобный выезд за город
 11 11 Площадь кухни
 12 12 Внешний вид жилого дома
 13 13 Уровень внешних шумов
 14 14 Жилая площадь квартиры
 15 15 Состояние жилой квартиры
 16 16 Тип (модель) кухонной плиты
 17 17 Площадь прихожей
 18 18 Система сбора мусора
 19 19 Наличие лифта
 20 20 Социальный статус соседей
 21 21 Плотность промышленной зоны
 22 22 Инфраструктура района
 23 23 Расстояние до метро
 24 24 Достаточный напор воды
 25 25 Расположение парковки для автомобиля
 26 26 Наличие и количество встроенной мебели
 27 27 Расстояние до детского сада
 28 28 Расположение окон относительно сторон света
 29 29 Быстрота возможного переселения
 30 30 Расстояние до центра города
 31 31 “Возраст” транспортных коммуникаций
 32 32 Наличие благоустроенной территории для пеших прогулок
 33 33 Устраивающая социальная инфраструктура
 34 34 Экологическая чистота окружающей среды
 35 35 Экологическая чистота материалов стен дома
 36 36 Вид системы горячего водоснабжения
 37 37 Удобный режим движения городского транспорта
 38 38 Возможность увеличения площади квартиры за счет
лестничной площадки
 39 39 Возможность увеличения площади квартиры за счет
подвального помещения
 40 40 Возможность увеличения площади квартиры за счет
чердачного помещения
 41 41 Расстояние от дома до остановки общественного транспорта
 42 42 Взаимное расположение комнат и кухни


          3. Проведение попарных сравнений всех используемых в исследовании критериев. Суть данных сравнений заключается в сравнительной оценке важности одного критерия относительно другого. Оценка важности находится в диапазоне от 1 до 9. Так "1" означает равную важность, "3" — незначительное превосходство и так далее. Шкала относительной важности применительно к оценке жилой недвижимости приведена ниже.


 Оценка
относительной
важности
 Определение Примечания
 1 Равная возможность Равный вклад важности в
оценке недвижимости
 3 Умеренное превосходство
одной важности над другой
 При сравнительной оценке
важности имеет место небольшое
превосходство одной важности
относительно другой
 5 Существенное превосходство
одной важности над другой
 При сравнительной оценке
важности имеет место существенное
превосходство одной важности
относительно другой
 7 Значительное превосходство
одной важности над другой
 При сравнительной оценке важности
одно из них имеет настолько сильное
превосходство, что становится весьма
значительным
 9 Очень значительное
превосходство одной
важности над другой
 Превосходство одной оценки качества
над другой оценкой является почти
определяющим в оценке недвижимости
относительно данного качества
 2, 4, 6, 8
 Промежуточные суждения Используются в случае, когда отсутствует
вполне согласованное суждение


          4. Расчет весов критериев в соответствии с алгоритмом МАИ и последующим упорядочением (для сравнительного анализа) по степени значимости. Результаты расчета представлены ниже.


Решения и согласованность

Оценка весов критериев

Количество критериев (N) = 42

 N
П/П
 Код Наименование критерия Значимость
 1 21 Плотность промышленной зоны 0.083197
 2 35 Экологическая чистота материалов стен дома 0.071160
 3 24 Достаточный напор воды 0.052769
 4 34 Экологическая чистота окружающей среды 0.052428
 5 13 Уровень внешних шумов 0.050355
 6 9 Тип постройки жилого дома 0.049536
 7 36 Вид системы горячего водоснабжения 0.049388
 8 31 “Возраст” транспортных коммуникаций 0.049150
 9 42 Взаимное расположение комнат и кухни 0.047234
 10 14 Жилая площадь квартиры 0.037966
 11 11 Площадь кухни 0.036953
 12 5 Привлекательный вид из окна 0.033731
 13 28 Расположение окон относительно сторон света 0.031717
 14 32 Наличие благоустроенной территории для пеших прогулок 0.027986
 15 17 Площадь прихожей 0.027746
 16 22 Инфраструктура района 0.024735
 17 20 Социальный статус соседей 0.024559
 18 38 Возможность увеличения площади квартиры за счет
лестничной площадки
 0.020692
 19 40 Возможность увеличения площади квартиры за счет
чердачного помещения
 0.020618
 20 6 Устраивающие соседи по жилой площадке 0.020375
 21 7 Стоимость жилого помещения 0.017855
 22 8
 Внешний вид парадной 0.016007
 23 33 Устраивающая социальная инфраструктура 0.015105
 24 25 Расположение парковки для автомобиля 0.014216
 25 39 Возможность увеличения площади квартиры за счет
подвального помещения
 0.013950
 26 2 Наличие телефона 0.011799
 27 29 Быстрота возможного переселения 0.011253
 28 4 Раздельный или совместный санузел 0.009664
 29 12 Внешний вид жилого дома 0.009271
 30 30 Расстояние до центра города 0.007850
 31 1 Удовлетворяющий этаж квартиры 0.007813
 32 27 Расстояние до детского сада 0.006915
 33 15 Состояние жилой квартиры 0.006736
 34 10 Удобный выезд за город 0.006642
 35 3 Наличие лоджии или балкона 0.005964
 36 18 Система сбора мусора 0.005441
 37 19 Наличие лифта 0.004928
 38 41 Расстояние от дома до остановки
общественного транспорта
 0.003694
 39 23 Расстояние до метро 0.003473
 40 37 Удобный режим движения городского транспорта 0.003294
 41 16 Тип (модель) кухонной плиты 0.003183
 42 26 Наличие и количество встроенной мебели 0.002649


l max = 54.7 (>=N)

Индекс согласованности (ОС) = 0.3120

Отношение согласованности (ОС) = 0.1634 ( <=0.10, иногда <= 0.20)

В случае, если ОС > 0.20, то необходимо исследовать задачу и проверить суждения.

          Как показывают результаты сравнительной оценки критериев важности наиболее существенными являются факторы, характеризующие экологию как жилого дома, так и местности в котором он расположен. Наименее важными оказались факторы, характеризующие удобство расположения жилого дома относительно общественного транспорта. А ведь именно эти факторы наряду с наличием балкона и лоджии указываются в различных бюллетенях недвижимости как предпочтительные. Причем коэффициент характеризующий отношение наиболее важного к наименее важному критерию составил 31.41, то есть более чем значителен. Для оценки корректности полученных результатов рассчитываются ряд критериев:

          a) наибольшее собственной значение. Для обратносимметричной матрицы данная величина, обозначаемая в выходной форме (машинограмме) как l max должна быть больше или равна количеству сравниваемых критериев;

          b) отношение согласованности. Данная величина имеет вполне определенное граничное значение. При его превышении необходимо повторно исследовать задачу и проанализировать суждения участников оценки недвижимости. Внимательный читатель прочитав до данного места статьи может воскликнуть: "А зачем мне все это нужно знать?". Целью столь подробного описания процедуры исследования является попытка доказать, даже сомневающемуся читателю, что имеется возможность достаточно научно обоснованно и точно определить стоимость недвижимости, а не только полагаться на опыт “профессионалов” от недвижимости;

          5. Проведение попарных сравнений всех анализируемых объектов недвижимости по каждому из критериев. То есть, все конкретно рассматриваемые жилые квартиры домов попарно сравниваются по всем критериям, то есть первый вариант квартиры со вторым, третьим и четвертым, второй вариант квартиры с третьим и четвертым и, наконец, третий вариант квартиры с четвертым по первому критерия, второму критерию и так далее по всем 42 критериям. Пример анализа представлен ниже.


Решения и согласованность

Количество анализируемых объектов (M=4)

(Оценка значимости объектов недвижимости по анализируемым критериям)

Код критерия: 13

Наименование критерия: Уровень внешних шумов



 N
П/П
 Код объекта
недвижимости
 Расположение объекта
недвижимости
 Оценка
значимости
 1 1 Литейный проспект, д. 51, стр. 4 0.310998
 2 2 ул. Луначарского 0.281019
 3 3 ул. Вавиловых 0.281019
 4 4 Разъезжая улица 0.126965


l max = 4.0195 (>=N)

Индекс согласованности (ОС) = 0.0065

Отношение согласованности (ОС) = 0.0072 ( <=0.10, иногда <= 0.20)

В случае, если ОС > 0.20, то необходимо исследовать задачу и проверить суждения.

          Как видно из оценки значимости по уровню шума (наименьшему) отдается предпочтение жилой квартире, находящейся в доме, расположенном на Литейном проспекте, д. 51, стр. 4.

          Результаты сравнения затем используются как составная часть расчетов в расчете глобальных приоритетов, при условии соблюдения корректности при сравнении вариантов квартир, то есть в случае, если оценочные критерии выше допустимых, то необходимо провести повторно конкретный анализ и внести соответствующую корректировку.

          Результаты использования МАИ в оценке приоритетности при выборе вариантов недвижимости (жилых квартир) представлены ниже.


Глобальные приоритеты

Количество оцениваемых объектов недвижимости: 4

Количество критериев, по которым оценивались объекты недвижимости: 42


 N
П/П
 Код Расположение объекта
недвижимости
 Приоритет Оценка
приоритета
 1 2 ул. Луначарского 1 0.326962
 2 3 ул. Вавиловых 2 0.236749
 3 1 Литейный проспект, д. 51, стр. 4
 3 0.225250
 4 4 Разъезжая улица 4 0.211039


          В соответствии с результатами расчета наиболее привлекательной квартирой с учетов всех 42 критериев оценки следует признать квартиру, находящуюся в доме на улице Луначарского.

          Конечно, заметит искушенный в вопросах недвижимости читатель, можно проводить сколь угодно подобных расчетов с применением иных методов и моделей, например, компонентного анализа, множественного регрессионного анализа и ряда иных. Но вот вопрос, а как же все-таки оценить практически стоимость жилья, причем максимально объективно. В данном случае МАИ следует признать единственным и объективным в оценке стоимости недвижимости. Кроме того, на основании собственного опыта, авторы статьи могут рекомендовать следующее:

          1. Включить в сравнительном анализе в качестве объектов недвижимости один, а лучше два, объекта недавно построенных. Это позволит иметь относительно точную стоимость квартир. Например, стоимость 1м2 в панельных домах находится в диапазоне от 430 до 470 долларов в зависимости от из местонахождения и сроков ввода в эксплуатацию. Стоимость 1м2 в кирпичных домах, как правило, составляет 500 - 550 долларов;

          2. В качестве основных исследуемых объектов недвижимости использовать не менее 3 - 4 объектов (чем больше - тем лучше, что исключит случайность в оценке), что, на наш взгляд, позволит обеспечить большую объективности анализа.

          Теперь перейдем к более практической стороне вопроса - как же все-таки определить стоимость жилья?

          В соответствии с предложенными агентствами недвижимости вариантами квартир в указанных выше объектах недвижимости их стоимости представлены ниже.


 Расположение объекта недвижимости Стоимость (в тыс. $ США)
 ул. Луначарского 34.5
 ул. Вавиловых 28.0
 Литейный проспект, д. 51, стр. 4 46.5
 Разъезжая улица 52.0


          Если исходить из того, что квартира на ул. Луначарского предлагалась в новом жилом доме, то с известной долей приближенности можно принять указанную цену за жилую квартиру объективной. Кроме того, следует учесть, что общие площади квартир, жилые площади и площади кухонь практически не отличаются.

          Исходя из указанных выше предположений пересчитанные стоимости квартир относительно стоимости квартиры на ул. Луначарского составят:


 Расположение
объекта
недвижимости
 Стоимость
(прелагаемая
агентствами)

(в тыс. $ США)
 Оценка
приоритета
 Пересчитанная
стоимость

(в тыс. $ США)
 Процент
от предлагаемой
стоимости

(в %)
 ул. Луначарского 34.5 0.326962 34.5 100.0
 ул. Вавиловых 28.0 0.236749 25.0 89.3
 Литейный проспект, д. 51, стр. 4
 46.5 0.225250 22.3 47.9
 Разъезжая улица 52.0 0.211039 22.3 42.9

    
          Таким образом, можно, с известной долей осторожности, утверждать, что жилая недвижимость, расположенная в центральных районах города предлагается на продажу различными агентствами недвижимости по явно завышенным ценам.

          Особенно актуальным является использование МАИ при оценке потенциальной стоимости недвижимости в местах предполагаемой застройки. В этой связи стоит пожелать строительным фирмам первоначально провести исследование, а потом уже вкладывать значительные средства в строительство. Каждый из читающих данную статью может припомнить достаточное количество новостроек (коммерческих) на станах которых уже по несколько лет подряд висят призывно — отчаянные — “SALE”. Подобное относится и к капитальному ремонту жилого фонда.



Руководитель центра маркетинговых и социологических исследований ТОО "КОНМИ"
Вячеслав Архипович Конорев

Менеджер
Любовь Игоревна Кривенко


 

Добавить комментарий Сообщение модератору


Защитный код
Обновить